【サンプル付き】エンジニアリングレポートとは？依頼先・作成費用の相場

なお、建物の修繕更新費用は、竣工後10年間程度は当初の性能が保持されるため大きな費用が生じない傾向がありますが、10年後以降は経年による大規模修繕等が想定されるため修繕更新費用が高額となることがあります。

【5】建物再調達価格の算定

建物再調達価格は、対象不動産と同一仕様・同一グレードの建築物を調査時点において建築するとどれだけのコストがかかるかという一般的な費用の総額で、主に地震リスク評価における予想最大損失額や長期修繕更新費用の算出に利用されます。

算定方法は坪当り価格のような概算ではなく、仮設、建築、電気、給排水、空調、EV、外構の各工事の直接工事費、間接工事費に一般管理費を加えて積算して算出します。

建物再調達価格の算定には、工事請負契約書（工事代金内訳書）、改修工事等の見積書、設計図書（竣工図書・改修図・現況図）、物価指数、資産区分に関する情報等が必要となります。

区分所有建物や複合施設等の場合は対象範囲を明確にする必要があり、外構や駐車場施設等についても対象かどうかを明確にする必要があります。

なお、建物再調達価格には、設計費、解体撤去費、移転引越費、近隣補償費などは含まれません。

【6】建物環境リスクの調査

建物環境リスクの調査は、建物を原因とする環境面のリスクや環境面の遵法性に関するリスクを調査するものです。

建物環境リスク調査の対象物質としては、アスベスト、PCB、仕上塗料、ラドン、オゾン層破壊物質（フロン・ハロンガス）、大気汚染（ばい煙等排出ガス）、危険物・特殊薬液貯蔵施設、空気環境、飲料水質、空気調和設備用水質（冷却塔、加湿機、空調機の衛生状況）、雑用水質、害虫・害獣防除、排水関係（雑排水槽、浄化槽等からの排水）、産業廃棄物、ラムサール条約で指定された湿地の15項目ですが、この中で主要な物質はアスベストとPCBです。

アスベストは、1975年以前の鉄骨造建物の耐火被覆として大量に使用された経緯があり、建物の劣化とともに飛散するリスクがあるため調査をします。

フェーズ1評価では、アスベストが含有しているか含有の可能性のある吹付材が人体へ与える影響の有無を、資料調査・現地調査・ヒアリング調査により把握し、フェーズ2評価では、アスベストが含有しているか含有の可能性のある吹付材のサンプリング・分析を行い、含有状況を確認し対策の要否を評価します。

PCBについては、1972年以前の建物の変圧器やコンデンサの絶縁油に使用されているため受変電装置内の機器を調査しますが、その後は代替物質に切り替えられています。

フェーズ1評価では、PCBが含有しているか含有の可能性のある建築仕上げ・建築設備などの使用・保管に伴うリスクの有無を、資料調査・現地調査・ヒアリング調査により把握します。

オゾン層破壊ガス（フロン・ハロンガス）、大気汚染（ばい煙等排出ガス）、危険物・特殊薬液等貯蔵施設、排水関係（雑排水槽、浄化槽等からの排水）については、建物内または建物外へ排出する危険物や有害物質の有無を把握し、その使用・保管・点検状況によって、建物使用者への健康影響の可能性や周辺への拡散防止、危険性などについて評価します。

空気環境、飲料水質、空気調和設備用水質（冷却塔、加湿機、空調機の衛生状況） 、雑用水質、害虫・害獣防除については、「建築物における衛生的環境の確保に関する法律（建築物衛生法）」で定められた測定・点検・清掃の記録を、関連する規準と照合して衛生的な環境の確保が図られているかを評価します。

産業廃棄物については、建物からの廃棄物の有無を把握し、廃棄物の保管状況とマニフェストによって、排出されるまで適正に保管されて処分場で適正に処分されているかを評価します。

建物環境リスク調査は、フェーズ1～3に分かれていますが、エンジニアリングレポートでは一般的にフェーズ1を実施します。

【7】土壌汚染リスクの調査

土壌汚染リスクの調査は、対象不動産の敷地について、過去から現在までの土地利用の状況を調べて土壌や地下水の汚染の有無について調査するものです。

地歴調査では、過去少なくとも40～50年以前に遡って利用履歴を調査して、汚染物質を取り扱う施設があった形跡の有無を調査します。

フェーズ1評価では、土地利用履歴、現在の土地利用状況、地形･地質･地下水に関する情報、周辺環境情報及び環境に関わる規制情報などについて、既存情報（文献や資料など）の確認、現地調査、ヒアリング調査、各種管理文書･記録の調査などによって確認し、土壌汚染の可能性を評価します。

フェーズ2評価では、フェーズ1評価で認められた結果に対して、土壌汚染の有無を確認するために、現地で土壌ガス調査、表層土壌調査、ボーリング調査などを行います。

もし、汚染が確認された場合は、汚染箇所のサンプリング頻度を増やして、その汚染の水平方向や深度方向の分布状況を確認します。

土壌汚染リスク調査は、フェーズ1～3に分かれていますが、エンジニアリングレポートでは一般的にフェーズ1を実施します。

【8】地震リスクの評価

地震リスクの評価は、地震による対象不動産の経済的な損失をPML（Probable Maximum Loss）で評価します。

不動産関係で利用されているPMLとは「今後50年間に超過確率が10%となる地震動が発生し、その場合の90%非超過確率に相当する物的損害額の再調達価格に対する割合」のことです。

簡単に言うと「今後発生すると予想される地震による最大の物的損失額の再調達価格に対する割合」ということになります。

一般的に、1981年以降の新耐震設計法に基づく建物のPMLは10～20％程度ですが、1981年以前の旧建築基準法による建物のPMLは20％以上の値となることが多いようです。

PMLについては、一般社団法人日本建築学会では3つの定義があるとされており、エンジニアリングレポートではどの定義に基づく評価であるかをレポートに明記することとなっています。

なお、地震リスク評価は地震による経済的損失を予測することを目的とする評価ですので、対象とする建物の構造設計が建築基準法などの耐震規定に適合しているかどうかを判断するものではありません。

エンジニアリングレポートの作成はどこに依頼できる？

これまでの説明からもわかるように、エンジニアリングレポートの作成には、不動産に関する知識はもちろん環境リスクや地震リスクに関する高度な技術的専門性が必要となります。

したがって、不動産鑑定士や不動産鑑定士が在籍してエンジニアリングレポートの作成を請け負っている法人などに依頼する必要があります。

ただし、エンジニアリングレポートを作成するために必要とされる資格はありませんので、エンジニアリングレポート作成自体は誰でも可能だということになりますが、エンジニアリングレポートは不動産取引における重要な判断資料となるわけですから、実績のある信頼のおける不動産鑑定士などに依頼することが必要です。

エンジニアリングレポートの費用相場

エンジニアリングレポートの作成費用は、対象不動産の築年数・規模・用途あるいは立地場所等の条件により大きく異なりケースバイケースとなりますので、依頼先に見積もりを取ることが必要です。

しかしながら、一般的な目安としては数10万～100万円程度で、平均的には50万円程度となるようです。

なお、不動産の規模が大きくなったり、調査事項が多くなるような場合は100万円以上になることもあります。

エンジニアリングレポートはあくまで指標の1つであり、100%のリスクヘッジにはならない！

これまでに、不動産デューデリジェンスにおいて非常に重要な位置づけを占めるエンジニアリングレポートの詳細な内容や作成依頼先、作成費用の相場について説明してきました。

エンジニアリングレポートは、第三者による物理的調査に基づいていますので、将来の修繕更新費用や環境リスク、土壌汚染リスク、地震リスクなどを客観的に把握することができ、これによって対象不動産の収益性を判断することができるようになります。

しかしながら、不動産の収益性に影響を与える要因として、建物の心理的瑕疵の有無や内容、反社会的勢力の事務所が過去にあったなどという入居者やテナントの履歴、周辺環境にかかわる問題の有無や内容などがあることが分かっており、現にトラブルが発生している事例もあります。

つまり、エンジニアリングレポートだけでは、不動産購入に対する100%のリスクヘッジにはならないということなのです。

エンジニアリングレポート以外の建物の実態調査は探偵事務所SATに！

前述のような、建物の心理的瑕疵の有無や内容、過去の入居者やテナントの履歴、周辺環境にかかわる問題の有無や内容など、エンジニアリングレポートには出てこない建物の実態調査は、探偵事務所で依頼することが可能です。

エンジニアリングレポート以外の建物の実態調査は探偵事務所SATに依頼してはいかがでしょうか！